Согласование в бти перепланировки нежилого помещения

Порядок регистрации перепланировки здания в ЕГРН

На законодательном уровне не утверждена перепланировка нежилого помещения, поэтому по аналогии используются нормы Жилищного кодекса РФ. Такие работы будут связаны с изменением конфигурации объекта недвижимости, в том числе:

  • демонтаж, обустройство или перенос дверных и оконных проемов;
  • полная или частичная замена, демонтаж или перенос перегородок, не относящихся к несущим конструкциям;
  • изменение площади одного или нескольких помещений, в том числе перераспределение площадей путем установки новых перегородок;
  • иные виды работ, не отнесенных к реконструкции или капитальному ремонту здания.

На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания – сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.

Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.

Процедура согласования будет существенно отличаться, в зависимости от состава запланированных работ. Выделим ключевые отличия, которые нужно предусмотреть на этапе подготовки проектной документации:

  • перепланировка сопровождается изменением конфигурации объекта – если помещение расположено в многоквартирном здании, предстоит согласовать проект в муниципальных инстанциях (в Москве Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге – Межведомственная комиссия), а для отдельно стоящего нежилого здания документы будут утверждаться собственником и проектной организацией. МВК в Санкт-Петербурге организуются при администрациях района с определенной периодичностью и состоят из представителей различных комитетов и отделов администрации;
  • переустройство заключается в переносе, изменении, демонтаже или обустройстве инженерных сетей и коммуникаций – процедура согласования работ аналогична перепланировке;
  • переустройство, связанное с изменением фасадов, – устройство дверных и оконных проемов, колористических решений, небольшие пандусы и навесы (в Москве – в Москомархитектуре);
  • реконструкция связана с изменением несущих конструкций и основных элементов здания (перекрытия, фундамент, лестничные проемы и т.д.) – выполнение таких работ требует соблюдения специальных правил безопасности, поэтому собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы.

Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция – она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше.

Вне зависимости от содержания работ, на итоговом этапе перепланировки, переустройства и реконструкции все изменения в характеристиках объекта будут зафиксированы в техплане, а затем и в ЕГРН.

С 2017 года все изменения объектов должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Только этот государственный орган уполномочен регистрировать здания, помещения и сведения о них в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы согласовать предстоящую перепланировку, либо узаконить уже выполненные работы, нужно учитывать нормы федерального и регионального законодательства. Для нежилых объектов, расположенных на территории Москвы, будут применяться следующие нормативные акты:

  • Жилищный кодекс РФ – в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
  • Федеральный закон № 218-ФЗ – предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП – данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.

Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.

Согласование перепланировки начинается с изготовления проекта. Для подготовки проекта нужно выбрать проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков, – этот факт можно проверить на основании выписки из реестра членов саморегулируемых организаций.

Как должен выглядеть порядок согласования работ по перепланировке объектов в соответствии с федеральным и региональным законодательством?

Инициатива собственника на проведение перепланировки →

Выбор проектной организации, заключение договора →

Подготовка проекта перепланировки →

Производство строительных работ →

Обследование объекта, подготовка технического заключения →

Обмеры объекта, кадастровые работы, изготовление технического плана→

Согласование в бти перепланировки нежилого помещения

Регистрация изменений объекта в ЕГРН (в Росреестре).

Это идеальный план – так он должен выглядеть в соответствии с утвержденным порядком.

Однако, по разным причинам, собственники нежилых помещений сталкиваются с необходимостью согласования (узаконивания) перепланировки объектов в момент, когда такие работы уже выполнены, т.е. – по факту.

Предлагаем ознакомиться  Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

В таком случае описанный нами порядок меняется: на второе место уходят строительные работы. В нежилых зданиях согласование перепланировки имеет упрощенный характер (по сравнению с согласованием в многоквартирных домах), но и он возможен только с привлечением профессиональной организации, которая сможет правильно подготовить всю техническую документацию.

Если строительные работы будут проводиться в нежилом помещении многоквартирного дома, согласование пойдет через муниципальные ведомства. Для объектов Москвы такой инстанцией будет являться Мосжилинспекция. Пошаговая инструкция для согласования в Москве будет выглядеть следующим образом:

  1. Выбор проектной организации, заключение договора.
  2. Изготовление проекта с указанием полного перечня запланированных работ, требований к их проведению и правилам безопасности, условий к выбору материалов и т.д.
  3. Подготовка технического заключения – этот документ изготавливается по результатам обследования и подтверждает отсутствие угрозы для целостности несущих конструкций МКД.
  4. Направление документов в Мосжилинспекцию для согласования проекта (минимальный срок рассмотрения очень большой – 45 рабочих дней).
  5. Проведение работ в нежилом помещении с соблюдением всех предписаний проектировщика.
  6. Получение в муниципальных органах акта приемочной комиссии.
  7. Обращение к кадастровому инженеру для обследования объекта и оформления техплана.
  8. Подача документов в Росреестр и проведение кадастрового учета.

Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.

Если перепланировка будет проводиться на отдельном нежилом здании в Москве, процедура согласования будет существенно проще. Прежде всего, не нужно обращаться в муниципальные ведомства – проект будет утверждать проектная организация и заказчик, а соблюдение правил безопасности при проведении работ является обязанностью владельца объекта.

Процедура согласования перепланировки для нежилых объектов в Санкт-Петербурге будет проходить по аналогичным правилам. Однако есть и ряд исключений:

  • в настоящее время в нормативных актах СПб не зафиксировано требование об оформлении технического заключения, даже если нежилое помещение располагается в МКД, однако этот документ требуют в Росреестре для доказательства безопасности произведенных работ ;
  • процедуры согласования и приемки работ для жилых зданий будут проходить через Межведомственные комиссии при администрациях района, а также через Комитет по градостроительству и архитектуре СПб;
  • если перепланировка объекта связана с внешними работами, на территории СПб нужно согласовать документы с комиссией по благоустройству и Комитетом по архитектуре.

Ключевое значение для согласований и узаконивания будет иметь правильность составления проектной документации, технического заключения и техплана.

После перепланировки будут проводиться обмеры и обследования здания, чтобы зафиксировать все изменения в параметрах объекта. Эти процедуры проходят по следующим правилам:

  • обследование проводит кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий, а не сотрудники БТИ (полномочия по оформлению технической документации на недвижимость принадлежат только кадастровым инженерам);
  • до начала обмеров инженер запрашивает исходные кадастровые сведения из ЕГРН на объект недвижимости;
  • в ходе обследования устанавливаются изменения, выполненные в соответствии с проектной документацией;
  • итоги обмеров отражаются в проектной документации, а также в техническом плане, который будет представлен для проведения кадастрового учета в Росреестре.

Если работы будут проводиться в многоквартирном здании, нужно соблюдать дополнительное условие о получении технического заключения. Этот документ должен подтвердить, что предстоящие работы не повлияют на безопасность и целостность несущих конструкций. Если в результате строительных работ будет оказано воздействие на указанные конструкции, эксперт должен оценить максимально допустимый уровень нагрузки и требования проекта к усилению элементов. Техзаключение будет рассматриваться в муниципальных ведомствах наряду с проектом.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Есть ли штрафы и наказания за незаконную перепланировку нежилья?

Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.

Согласование в бти перепланировки нежилого помещения

Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.

Ответственность за самовольную перепланировку

За нарушение законодательства придется платить штраф размером от 1 до 2,5 тысяч рублей. Кроме того, может потребоваться возврат помещения к первоначальному виду. Вот почему не стоит игнорировать требования законодательства, ведь их нарушение влечет к начислению штрафа и ряду других проблем. После оплаты штрафа самовольную перепланировку все равно придется узаконить.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:
Нарушение Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.
Предлагаем ознакомиться  Переоформление жилого дома в нежилой

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Разработка проекта

Внесение правок в конфигурацию нежилого помещения происходит в двух вариантах:

  • Здание расположено отдельно — требуется согласование с БТИ.
  • Помещение расположено на 1-м этаже многоэтажного объекта. Здесь требуется согласование с жилищной инспекции. Не обойтись без одобрения жильцов, составленного в письменном виде.

Перепланировка также может быть двух видов:

  • Имеющиеся коммуникации сохраняются без изменений, а функциональное назначение объекта не меняется.
  • В процессе работ вносится множество правок, а помещение перепрофилируется под потребности бизнес-деятельности.

Перепланировка нежилых помещений — комплекс работ, направленных на внесение изменений площади (повышение, снижение) комнат, изменение позиции помещений, удаление или врезку оконных проемов, а также обустройство вспомогательных помещений для расширения функционала имеющихся комнат.

Согласование перепланировки потребуется в случаях:

  • Возведены дополнительные стены и перегородки, повысилась нагрузка на опорные элементы здания.
  • Перенесены или оборудованы дополнительные элементы — балконы, лоджии, лестницы, в том числе изменены цвет или форма этих элементов.
  • Переустроены или изменены места нахождения санузла или ванной.
  • Остеклен балкон или лоджия.
  • Изменены габариты дверных (оконных) проемов или они обустроены в несущих перегородках.
  • Обустроено вспомогательное оборудование, применение которого влечет больше потребление электроэнергии и воды, а также требует монтажа дополнительных сетей (душевой кабинки, пола, ванной комнаты).
  • Установлены рольставни, внешний блок кондиционера, антенн .
  • Удалены перегородки в тамбуре или лестничном пролете.
  • Внесены изменениях в конструктивные особенности пола, что приводит к росту нагрузки на опорные элементы здания. Сюда относится создание новой стяжки, замена полового покрытия.
  • Удаление или монтаж проемов (дверей, окон) в стенах, которые выходят на улицу. При этом должны сохраняться конструкции, которые отделяют холодные комнаты.

Процесс перепланировки проходит в несколько этапов:

  • Владелец получает бумаги в БТИ (поэтажный план, экспликацию, первую и пятую формы).
  • Создается проект на выполнение перепланировки. Как отмечалось, разработкой должны заниматься специальные организации, имеющие разрешение.
  • Согласование готовых документов в государственных учреждениях.
  • Передача согласованных бумаг в жилищную инспекцию населенного пункта.
  • Получение технического заключения и разрешения на перепланировочные работы.
  • Выполнение отделки и ремонта с учетом плана.
  • Приемка готовых работ, оформление и подписание акта об окончания работ.
  • Внесение правок в госсвидетельство о праве собственности.

Главным этапом процесса перепланировки нежилого помещения по праву считается составление проекта. При оформлении документа требуется учесть правила и нормы СЭС, требования пожарных организаций и прочих органов. Чем меньше корректировок внесено в объект, тем проще получить разрешение от властей. Подготовку проектной документации стоит заказать в архитектурном отделе населенного пункта или строительной компании. Услугу по составлению таких документов оказывают и работники БТИ.

Перед заказом проекта важно четко представлять, какие правки  будут внесены в объект. Составление такой документации обходится в сумму от пяти до тридцати тысяч рублей. Вот почему стоит сначала продумать все нюансы, а после согласовать правки с МЧС и СЭС. Если местные власти отвергают проект, придется снова тратить деньги за переделку документов.

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.
  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Согласование в бти перепланировки нежилого помещения

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Предлагаем ознакомиться  Акт приема-передачи помещения при расторжении договора аренды: образец документа о возврате жилой квартиры при аннулировании соглашения найма, нюансы офомления

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

Основным документом для согласования перепланировочных мероприятий является проект. Этот документ будет содержать следующие данные:

  • исходные характеристики объекта, на котором будут выполняться работы;
  • содержание и состав строительных работ;
  • требования к безопасности несущих конструкций объекта, жизни и здоровья граждан при проведении работ;
  • отражение итогового состояния объекта после завершения работ.

Проект оформляет проектная организация, состоящая в СРО проектировщиков. Подробнее про

Готовый проект нужно представить в муниципальные органы, если перепланировка будет проводиться в нежилом помещении МКД.

На заключительном этапе перепланировки нужно пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре. Для этого все изменения объекта нужно отразить на техническом плане, которые составит кадастровый инженер. Если работы соответствовали проекту и техзаключению, инженер зафиксирует актуальное состояние объекта в техническом плане.

Чтобы согласовать работы по изменению фасада жилого здания в Москве, нужно получить проект изменения фасадов и техническое заключение.

Региональные и муниципальные акты могут содержать перечень работ на фасадах, которые подлежат согласованию. Например, изменение цветового решения нежилого объекта должно учитываться при оформлении колористических паспортов объектов недвижимости.

Для изменения фасадов нежилых объектов столицы нужно соблюдать нормы Постановления Правительства Москвы № 14-ПП. Даже если при ремонте не будет изменен цветовой облик здания, необходима подготовка проекта колористического решения. Если работы сопровождаются полным или частичным изменением цветовой схемы здания, в действующий паспорт не вносятся поправки, выдается новый документ.

Проект колористических решений может носить типовой или индивидуальный характер. В первом случае применяется Альбом типовых решений (он утверждается муниципальными властями). Для разработки индивидуального проекта учитываются особенности и целевое назначение здания, цвета застройки квартала и района, материалы ограждающих и несущих конструкций, а также иные факторы.

Разработка и оформление проекта и сопроводительной документации может предусматривать сохранение первоначального цветового решения, либо его частичное или полное изменение. Также в проект включаются фототаблицы текущего состояния здания, графическое цветовое описание, чертежи и схемы для смежных строений и сооружений.

На основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.

В содержание техплана входят следующие сведения:

  • данные ЕГРН на объект– инженер запрашивает их после оформления договора с заказчиком;
  • результаты обмеров и обследования после завершения перепланировочных работ (фиксируются изменения площади помещений, дверных и оконных проемов и т.д.);
  • заполняется текстовой блок с описанием выявленных изменений;
  • в графическом блоке все данные отражаются на чертежах и схемах, составляется поэтажный план на помещения;
  • в заключении инженера могут устанавливаться факты отступления от проекта, в том числе при несогласованной перепланировке.

Нормативное и законодательное регулирование перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой – она не должна занимать более 40% общей площади. Если происходит превышение указанной нормы, антресоль будет рассматриваться как дополнительный этаж. Это повлечет необходимость получения разрешения на строительство. Если указанный норматив не превышен, можно узаконить антресоль в рамках перепланировки.

Красные линии БТИ, отраженные в техническом паспорте и поэтажных планах до 2013 года, впоследствии были учтены Росреестром в ЕГРН. Они подразумевают наличие несогласованной перепланировки. Для ее согласования собственнику нужно пройти следующие процедуры:

  • изготовить актуальный техплан через кадастрового инженера;
  • пройти процедуру узаконивания перепланировочных работ;
  • на основании узаконенной перепланировки нужно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет и внести изменения в кадастровые сведения ЕГРН.

Только указанными способами можно устранить последствия красных линий БТИ в техническом паспорте, изготовленном до 2013 года.

Документы технической инвентаризации БТИ, изготовленные после вступления в силу ФЗ №221 «О кадастровой деятельности», не имеют юридической силы для Росреестра, ориентироваться на них при согласовании перепланировки объекта нельзя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector