Можно ли погасить ипотеку раньше срока

Подробнее о досрочном погашении ипотеки

Система кредитования строится на том, что заемщик обязан отдать больше, чем взял. В противном случае не будет выгоды и смысла для банка. В случае с ипотечным кредитование, клиент берет сразу большую сумму на очень длительный срок и вынужден на всем его протяжении обслуживать обязательства, совершая ежемесячные платежи.

Самый простой пример: есть кредит на квартиру стоимостью в 3 миллиона рублей сроком на 20 лет под 10% годовых. 10% в год – это 300 тысяч рублей. За 10 лет набегает 10*10=100% переплаты. Разумеется, клиент все это время будет совершать платежи и потому сумма будет не настолько глобальной, но общий принцип все равно остается тем же.

Правовая база

Возможность погашения жилищного кредита дополнительными платежами закреплена на законодательном уровне. В ст. 810 ГК РФ говорится о полном или частичном возврате ипотечного долга без дополнительных штрафов и комиссий, если клиент предупредил банк за месяц до планируемого перечисления денег.

В договоре конкретного банка могут быть прописаны и другие сроки – обычно банки рекомендуют предупреждать за 1-5 дней. Ст. 809 п.4 ГК РФ обязывает банки начислять проценты по кредиту за фактическое время пользования заёмными деньгами.

Основываясь на этих рекомендациях, можно сформировать базовые правила досрочного погашения:

  1. Банки не имеют права отказывать клиентам во внеплановом погашении долга.
  2. Максимальный срок для предупреждения кредитора, установленный государством – 30 дней, но банки устанавливают и свои сроки.
  3. Проценты пересчитываются по факту дополнительного платежа, составляется другой график обязательных взносов.

Пункты кредитного договора, ограничивающие права клиента в этом вопросе, даже если документ составлен до 2012 года, когда были внесены изменения, юридической силы не имеют.

Погашение с помощью рефинансирования

Рефинансирование как таковым погашением не является, так как заемщик все равно остается должен точно такую же сумму, как и до рефинансирования. Однако подобная система может несколько снизить процентную ставку, увеличить или уменьшить срок выплат или предлагаться с другими выгодными условиями.

Например, клиенту осталось погашать кредит еще 5 лет, с ежемесячным платежом в 20 тысяч. Из-за изменения финансового состояния, он больше не может обслуживать этот долг. Человек обращается в другой банк, который готов на рефинансирование, где обговаривает выгодные для себя условия. В результате новый банк погашает долг в старом и теперь заемщик является должником другой финансовой организации.

Целевое назначение

Досрочное погашение планируют с целью уменьшить размер регулярного взноса или период выплат. Варианты размещения средств регламентирует ипотечный договор. В Сбербанке любой дополнительный платёж автоматически снижает размер обязательных платежей.

Сокращение периода выплат здесь договор не предусматривает, в то время как в Абсолютбанке по умолчанию только период кредитования сокращают. Чтобы уменьшать сумму ежемесячного взноса, здесь нужно внести дополнительно не меньше 30 тыс. руб.

Что о досрочном погашении говорит закон?

На момент написания этой статьи (апрель 2018 года), действует пункт 2 ст.810 ГК РФ. В нем сказано, что заемщик имеет полное право досрочно погасить свой долг при единственном условии: он обязан предупредить об этом банк за 30 дней. Такой срок дается для окончательного расчета задолженности на конкретную дату и определения оставшейся суммы процентов.

Однако с июня 2018 года в силу вступают поправки к закону, в которых сказано, что заемщик получает такое право только с согласия банка. Эксперты считают, что поправки еще могут быть изменены и в них будет добавлен пункт о возможности преждевременного погашения даже без согласия банка, но некоторые специалисты сходятся во мнении, что закон может быть радикально переработан, чтобы соответствовать германской модели, при которой досрочное погашение уже не так легко выполнить.

Расчет досрочного погашения ипотеки

В соответствии с графиком ипотечник оплачивает свой долг ежемесячно по 19-м числам. Размер взноса – 30 тыс. руб., процентная ставка – 12% годовых. Ипотеку на 10 лет в сумме 2 миллиона руб. оформили 19.04.2016. Кредитный калькулятор рассчитал ежемесячный платёж в размере 28 694,19 р. Экономию при добровольном (06.05.2016.) перечислении средств в размере 100 тыс. руб. можно увидеть на примере.

Предлагаем ознакомиться  Должностная инструкция Специалист по персоналу 2019

Просчитаем периоды выплат с учётом того, что 2016 год был високосным:

  • 19.04.16 – 19.05.16 – 30 дн.;
  • 19.04.16 – 14.05.16 – 16 дн.;
  • 14.05.16 – 19.05.16 – 14 дн.

Погашение по графику:

  • % за месяц с 19.04.16 по 19.05.16: 2 000 000 * 12 : 100 : 366 * 30 = 19 672,13 р.
  • Тело кредита: 28 694,19 – 19 672,13 = 9 022,06 р.
  • Остаток: 2 000 000 – 9 022,06 = 1 990 977,94 руб.
  • % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.: 1 990 977,94 * 12 : 100 : 366 * 31 = 20 236,17 р.

Независимо от времени перевода платеж такого вида учтут только в дату погашения – 19.05.2016 г. Размер переплаты с 19.04.16 по 19.05.16 сохраняется.

  •  Дополнительный взнос учтут в гашении основного долга: 9 022,06 100 000 = 109 022,06 р.
  • Остаток тела кредита на 19.05.2016 г.: 2 000 000 – 109 022,06 = 1 890 977,94 р.
  •  % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.: 1 890 977,94 * 12 : 100 : 366 * 31 = 19 219,78 р.

Период с 19.04.16 г по 19.05.16 г. разбиваем на два: 16 дн. и 14 дн.. Все расчёты проводим отдельно:

  •  % за 16 дн. с 19.04.16 г. по 05.05.16 г.: 2 000 000 * 12 : 100 : 366 * 16 = 10 491,80 р.
  • Тело кредита: 100 000 – 10 491,80 = 89 508,20 р.
  • Остаток долга на 05.05.16 г.: 2 000 000 – 89 508,20 = 1 910 491,80 р.
  •  % за 14 дн. с 06.05.16 г. по 20.05.2016 г.:1 910 491,80 * 12 : 100 : 366 * 14 = 8769,47 р.
  • Тело кредита на дату обязательного взноса: 28 694,19 – 8 769,47 = 19 924,72 р.
  • Итого за месяц с 19.04.16 г по 19.05.16 г.: % – 10 491,80 8 769,47 = 19 261,27 р.; тело кредита – 89 508,20 19 924,72 = 109 432,92 р.
  • Остаток долга на 19.05.2016: 2 000 000 – 109 432 92 = 1 890 567,08 р.
  •  % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.:1 890 567,08 * 12 : 100 : 366 * 31 = 19 215,6 р.

При полном погашении долга банк на дату, указанную клиентом в заявлении, производит перерасчет процентов и тела кредита, предоставляя детальную информацию должнику. Исходя из нее и производится преждевременное погашение.

Пересчет процентов

Несложно подсчитать, что в такой ситуации переплата уменьшится до 159286,57 рублей. То есть, человек сэкономит 2753,34 рубля. Чем больше сумма дополнительных платежей и чем чаще они совершаются, тем меньше придется переплачивать банку.

Как досрочно погасить ипотеку?

Досрочное погашение долга – это право любого человека. По крайней мере до тех пор, пока в законодательство не будут внесены изменения. Сейчас еще можно заранее погасить кредит, чтобы меньше переплачивать.

Что потребуется?

Для преждевременного погашения необходимо собрать нужную сумму (зависит от того, полностью будет гаситься кредит или частично), взять паспорт и явится в отделение банка. Обычно нужно обращаться туда же, где клиент брал кредит, однако это не обязательное требование. Уточнять этот момент следует непосредственно в выбранной финансовой организации. Более того, многие современные банки предлагают возможность удаленных платежей, через личный кабинет.

Пошаговые действия

  1. Определиться с вариантом погашения (полный или частичный).
  2. Определиться и суммой платежа и собрать ее.
  3. Поставить банк в известность о желании досрочно погасить задолженность. Обычно требуется только в том случае, когда клиент выбирает полное погашение, однако этот момент также нужно уточнять отдельно.
  4. В указанный срок явиться в отделение и внести деньги в кассу.
  5. Если выбрано было полное погашение, то после закрытия кредита рекомендуется потребовать на руки справку об отсутствии задолженности.
Предлагаем ознакомиться  Документы для покупки недвижимости на материнский капитал

Существуют два варианта оплаты кредита: аннуитетный и дифференцированный.

  1. Аннуитетный. Общая сумма платежа остается одинаковой на всем протяжении действия кредита. В первое время выплачиваются в основном проценты и лишь немного тела, а в дальнейшем, часть процентов становится каждый раз все меньше и меньше, а часть тела кредита все больше. Для такого варианта расчетов характерна изначально меньшая сумма платежа, но большая после середины срока действия кредита. Переплата в данном случае тоже больше.
  2. Дифференцированный. Сумма платежа постоянно уменьшается. Тело кредита всегда одинаковое, а вот сумма процентов с каждым месяцем будет меньше. Для такой системы характерна изначально высокая сумма выплат, но после половины срока действия кредита, она становится меньше аннуитетной. Переплата в такой ситуации меньше.

Можно ли погасить ипотеку раньше срока

Как следствие, если погашать такой вариант кредита досрочно, платить в конечном итоге придется меньше. Сейчас банки лишь в редких случаях предлагают дифференцированную систему расчетов, так как это им не выгодно. Это может стать причиной не погашать кредит досрочно, так как если впоследствии нужно взять другой, то следует сразу готовиться к тому, что платежи будут рассчитываться по аннуитетной системе.

Досрочное погашение ипотеки невозможно в двух случаях:

  • до завершения периода времени, указанного в тексте кредитного договора, в течение которого досрочные платежи не допускаются. Важно понимать, что данное требование является сомнительным с точки зрения закона и поэтому может быть оспорено;
  • при отсутствии оформленного надлежащим образом заявления.

При таком типе выплат долг погашают равными частями в течение всего периода выплат. В первой половине деньги почти полностью уходят на оплату стоимости кредита, а на основной долг – только то, что останется. В этот период досрочные платежи экономически выгодны.

В дальнейшем дополнительные платежи менее актуальны, иногда даже выгоднее свободные средства разместить на депозите. Если ставка по ипотеке плюс 1-2% к депозиту, погашать долг наперёд не выгодно. Можно инвестировать в финансовую подушку – если доходность в рублях 15-20% годовых, неразумно отдавать такие прибыльные вложения кредитору.

В принципе такая возможность не исключается, но вряд ли банк выдаст ещё один кредит, если знает об ипотеке. Сумма потребительского кредита не соизмерима с размерами ипотечной задолженности, но часть долга перекрыть можно.

Можно ли погасить ипотеку раньше срока

Хотя ставка на потребительские краткосрочные кредиты вряд ли будет меньше, чем на долговременные ипотечные займы, потому и смысла в этой процедуре нет. Такая сумма иногда спасает от просрочек, но выгоды дополнительных платежей сомнительны.

Второй кредит сможет оформить ипотечник с высоким уровнем дохода, имеющий в собственности другую недвижимость и ценное имущество, которые можно было бы оформить в залог.

Как начисляют проценты при добровольных перечислениях

При аннуитетном типе перерасчёт делают по формуле, учитывающей сумму долга, период выплат и проценты.

Дифференцированная схема тариф сохраняет: тело уменьшается, а вместе с ним и переплата. 

Особенности погашения ипотеки с материнским капиталом

Если ипотека приобреталась с использованием материнского капитала (например, в качестве первоначального взноса), то никаких особенностей тут нет. Погашение производится в стандартном режиме, так же, как при любой другой ипотеке. Если же недвижимость приобреталась в ипотеку еще до получения сертификата материнского капитала, то его можно использовать для того, чтобы закрыть часть задолженности или даже погасить ее полностью.

В 2017 году обсуждались поправки в закон №256-ФЗ, в котором как раз и описываются возможные варианты использования материнского капитала. Так, одним из изменений предлагалась возможность использовать материнский капитал не просто для единовременного досрочного погашения долга, но и для осуществления ежемесячных выплат.

Кроме общих правил у каждого банка есть и свои условия внепланового погашения, которые надо обязательно учитывать.

Сбербанк

Предварительно закрывать кредит в этом банке проще всего: приходите в рабочий день сразу с деньгами. При частичном погашении есть некоторые нюансы. Банк не позволяет сокращать кредитный период, можно только уменьшить размер регулярного взноса. Такой вариант тоже удобный, так как снижает финансовую нагрузку.

Предлагаем ознакомиться  Документы на получение удостоверения многодетной матери

ВТБ 24

Можно ли погасить ипотеку раньше срока

В этой финансовой компании у клиента есть выбор: можно пересчитать график обязательных взносов в сторону их уменьшения или сократить период ипотеки. Если заёмщик вносит деньги по графику, заявку примут за день, если в любой другой день, то предупреждать надо за месяц. При закрытии кредита раньше срока никаких ограничений нет.

РоссельхозБанк

Условия аналогичны предыдущему варианту. У заёмщика есть выбор между сокращением размера платежей и срока выплат. Заявление подают за месяц, к нему прилагается комплект документов: договор, бумаги на залоговую квартиру, паспорт и подготовленный заранее график обязательных платежей.

Как вернуть деньги за страховку?

Страховая компания практически всегда предусмотрительно указывает в договоре с клиентом пункт о том, что неиспользованная сумма не возвращается. То есть, вернуть свои деньги не получится никак. Это не запрещено законом. Однако, если такой приписки нет, значит можно с чистой совестью идти в страховую компанию, предъявлять справку из банка о досрочном погашении и требовать возврата части выплат. Компания обязана вернуть деньги в течение 5 рабочих дней.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Минимум формальностей в этом плане у Сбербанка: уже в день перечисления денег можно без всяких комиссионных получить новый график выплат. Но этот факт можно считать исключением, так как большинство банков еще при подписании договора дают понять, что досрочное погашение может сопровождаться ужесточением условий кредита.

Первое ограничение – мораторий на саму процедуру. Запрет на внеплановые перечисления – 5 лет и более. В дальнейшем возможно только частичное погашение. И то при наличии определённой суммы. При займе на 3 млн р. платёж будет от 300 тыс. р.

И все же преимуществ у досрочного погашения больше:

  • Сокращение периода выплат – благодаря досрочному взносу размер ежемесячного взноса сохраняется;
  • Уменьшение обязательного платежа – по той же причине срок кредитования не меняется;
  • Снижение психологического давления – несмотря на дополнительные расходы, эмоциональный фон клиента улучшается, так как финансовая нагрузка и беспокойство о завтрашнем дне снижаются.

У большинства отечественных банков, предлагающих программы ипотечного кредитования, условия досрочного погашения жилищного кредита идентичны. Главное, что закон не позволяет кредитору ограничивать клиента в вопросах дополнительных платежей.

Принимая решение о полном или частичном досрочном погашении ипотечного займа, оформленного в Сбербанке, клиент должен отдавать отчет в последствиях подобных действий. Дело в том, что далеко не всегда такие решения могут быть оправданы с чисто финансовой точки зрения. Более того, существует несколько ситуаций, когда возвращать долг банку досрочно попросту невыгодно, в частности:

  • Если ипотечная процентная ставка ниже существующих или прогнозируемых в ближайшее время темпов инфляции. В этом случае намного выгоднее вложить имеющиеся свободные финансовые средства в приобретение активов или даже для совершения каких-либо потребительских покупок, так как фактически задолженность по ипотеке обесценивается с течением времени даже без досрочных выплат;
  • Если кредитным договором предусмотрен аннуитетный тип регулярных платежей. Особенностью этой схемы выплат выступает тот факт, что в первые месяцы и даже годы клиент платит преимущественно проценты по займу. Другими словами, основная сумма переплаты приходится именно на первое время действия кредитного договора. В результате досрочное погашение, если оно происходит не в первые месяцы после подписания контракта, практически не приводит к снижению величины выплаченных процентов и, как следствие, размера общей переплаты.

https://www.youtube.com/watch?v=FFwTT6YoOyU

Учитывая сказанное, вполне логичной выглядит рекомендация специалистов, которые советуют заемщикам в случае частичного досрочного погашения ипотечного кредита стремиться, прежде всего, к сокращению срока действия договора. Это является наиболее эффективным способом снизить итоговую величину переплаты по займу и, следовательно, размер реальной процентной ставки, быстро закрыв долг банку.

Единственный минус – необходимость расстаться с деньгами раньше положенного срока. Основной плюс: значительное уменьшение суммы переплаты. Кроме того, досрочное погашение долга обычно указывается в кредитной истории как преимущество клиента, что облегчает попытки взять новый кредит.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector