Купила квартиру а она оказалась не приватизированной — что делать

1. Нарушения при приватизации

Как говорят риэлторы, квартиру надо проверять, начиная «с истоков» – то есть с момента перехода в частные руки. Если на момент приватизации в ней были прописаны граждане, отказавшиеся от участия в приватизации, то с таким объектом могут возникнуть проблемы у будущего собственника.

Ещё одно тяжёлое наследие приватизации – откровенное мошенничество. По сей день, периодически вскрываются случаи незаконной приватизации жилья. А в итоге от нынешнего владельца квартира может уйти в собственность города. Бывает, правда, что суд решает вопрос в пользу нынешнего собственника, однако риск при покупке такого объекта слишком велик.

Покупка квартиры

Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:

  • Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
  • Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
  • Покупатель проверяет бумаги.
  • Выполняется составление основного договора.
  • Он подписывается сторонами, передаются деньги.
  • Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
  • Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
  • В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.

Тщательная проверка документов при приобретении приватизированной квартиры требуется в первую очередь, чтобы выявить, как была проведена сама приватизация, и нет ли определённых нюансов, которые позволили бы опротестовать само её проведение либо частично ограничить право собственности.

Все риски, возникающие при покупке жилья, можно разделить на две основные категории: юридические и технические. Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.

А к основным юридическим рискам принадлежат:

  1. Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники). В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией.

Для исключения этого риска необходимо, чтобы перед продажей квартиры из неё все были выписаны.

Обратите внимание, письменное заключение о принятии на себя обязательств сняться с регистрационного учёта уже после окончания сделки не годится. Необходимо именно снять прописку, а не только обязаться сделать это, поскольку такие обязательства могут быть отклонены при рассмотрении вопроса в суде.

Но даже полная выписка не станет гарантированным решением. Другие потенциальные собственники – дети продавца, не участвовавшие в приватизации из-за того, что были выписаны перед ней. После совершеннолетия они могут заняться восстановлением прав через суд. Также следует обратить внимание на то, не отсутствовали ли во время приватизации недвижимости какие-то члены семьи продавца – из-за отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

2. Признание сделки купли-продажи недействительной.

Причины могут быть разными:

  • Если продавцом стал человек пожилой, его родственники могут затем настоять на том, что он был недееспособен.
  • Фальшивая доверенность или другие поддельные документы – такие схемы используются «чёрными риэлторами». В последние годы их стало гораздо меньше, но это не значит, что встречи с ними точно удастся избежать.

3. Долги по жилищно-коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт.

После перехода прав на недвижимость вместе с ними перейдут и долги за капремонт, а потому при их наличии следует сразу условиться о соответственном снижении цены квартиры. Если продавец утверждает, что долгов нет, это обязательно следует проверить.

Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят, но это лучше отдельно оговорить в соглашении, если они есть, а ещё лучше всё-таки поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными службами абсолютно не нужны новому владельцу, а они могут появиться при большом долге, который никто не желает оплачивать.

Предлагаем ознакомиться  Статья 423 ГК РФ ➔ текст и комментарии. Возмездный и безвозмездный договоры.

Хотя мы и перечислили немало опасностей, способных подстерегать покупателя. Но, чтобы не создавать ложное впечатление, нужно отметить, что в среднем риски не выше, чем при приобретении жилья, не подвергавшегося приватизации – у покупок жилья в новостройках собственные риски. В том и другом случае большую часть рисков снимет работа с грамотным юристом – а обращаться к нему при такой сделке просто-таки обязательно, ведь она подразумевает работу с большим количеством документов.

Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя».

Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

2. Временно выбывшие жильцы

Существует три типа опасности, исходящей от граждан, ранее проживавших в выбранной квартире. Случай первый (самый сложный) – человек, отказавшийся от приватизации, выписан из квартиры и в настоящее время служит в армии, отбывает наказание или находится в районах Крайнего Севера.

Второй тип опасности, исходящей от бывшего жильца – если этот жилец является совладельцем и, как и в первом случае служит в армии или пребывает в местах не столь отдалённых. Приобретать такую квартиру рискованно, однако, если она уж очень понравилась покупателю, то можно найти выход.

Третий вариант нежелательного развития событий – когда в местах заключения находится человек, просто когда-то имевший регистрацию в продающейся квартире (не имеющий права собственности). Такой бывший житель также по возвращении к месту постоянного проживания может потребовать восстановления права пользования жильём.

Как поясняет Елена Фаррахова, от подобного сценария можно застраховаться. Надо, чтобы «сидящий» гражданин оформил доверенность на его выписку из квартиры и прописку по новому адресу. Только надо учесть, что силу будет иметь только специальная доверенность, оформленная непосредственно в исправительном учреждении и завизированная его начальником.

Следует учесть, что если квартира продаётся с прописанным в ней лицом (не сидит, не служит), то новый собственник, скорее всего, без труда выпишет его через суд без каких-либо негативных последствий для себя.

3. Дети и маткапитал

Если нынешний владелец (продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то приобрести у него этот объект можно, но только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи.

Риэлторы замечают, что у продавца обязательно следует спросить, использовал ли он маткапитал. При этом они замечают, что участие маткапитала в приобретении квартиры обычно не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе. «Отлавливать» этот момент придётся по косвенным признакам. Например, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре или о его использовании скажет досрочная выплата крупной суммы в счёт погашения кредита.

Отдельно можно рассмотреть ситуации, когда совладельцем квартиры является ребёнок (дети) или в квартире прописаны несовершеннолетние. И в том и в другом случае наличие детей (собственников или жильцов) не должно стать непреодолимым препятствием для покупки квартиры. Покупателю только надо дождаться, чтобы продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

И, разумеется, следует настоять на том, чтобы прежний владелец квартиры выписал из неё всех жильцов, включая несовершеннолетних. Особенно, если зарегистрированный ребёнок находится под опекой или попечительством, то есть остался без родителей. Если ребёнка, имеющего родителей новый собственник после сделки сможет выписать через суд, то с несовершеннолетним, оставшимся без родителей, это может не получиться. Слуги Фемиды вправе настоять на том, чтобы этот ребёнок получил право пожизненного проживания на этой жилплощади.

Какие документы проверить

При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

  • личные;
  • на квартиру;
  • об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
  • о лицах, зарегистрированных в квартире.
Предлагаем ознакомиться  Что делать, если не принимают претензию?

Личные документы

Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

На квартиру

Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением. Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги. А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

Необходимо провести проверку документа, на котором основывается право собственности продавца – это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор о приватизации. Именно в них содержатся детали относительно того, что права на жильё могут предъявлять и другие граждане. Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание.

Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

4. Нетерпеливые наследники

Риэлторы очень не любят, когда продаётся квартира, недавно полученная по наследству. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о смерти наследодателя. Любая квартира, полученная по наследству, считается рискованной покупкой. Причём теоретически на любую квартирку может найтись наследник, который не знал о смерти прежнего владельца.

То есть он может заявить свои права спустя любое количество лет после печального события. Либо история может развиваться следующим образом: наследник вступает в права, продаёт квартиру, а спустя много лет находится завещание, о котором никто не знал, зарегистрированное у другого нотариуса. И человек, имеющий, согласно новому завещанию, право на квартиру, судится с нынешним собственником.

Аналогичной точки зрения придерживается директор ЦН «Корифей» Ольга Ширыкалова. «Свежее завещание для меня табу» – говорит она. Также Ольга Ширыкалова замечает, что она с большой опаской относится к наследству по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше срок после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

Оформление сделки

Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

Предлагаем ознакомиться  Налог на дарение недвижимости не родственнику: особенности

Случаи, когда необходим нотариус

Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

  • По продаже доли.
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
  • Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

5. Квартира полученная по договору ренты

Ещё один тип объектов, к которым риэлторы относятся с подозрением – это квартиры, полученные нынешним владельцем по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени. Важно, также, сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры.

6. Дееспособность собственника

Если владелец (продавец) квартиры не стоит на учёте нарко- или психодиспансере, это не даёт гарантии, что покупка у него жилья не может быть оспорена. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи у прежнего владельца обнаружились психологические отклонения.

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности – вполне законный способ совершения сделки. Тем не менее, обычно покупатель старается всё же выйти напрямую на собственника. Особенно, когда речь заходит о передаче денег.

Ещё одна неприятная особенность доверенностей – их подделывают. Правда, в 2017 году появился онлайн-инструмент для проверки подлинности данной бумаги. На сайте Федеральной нотариальной палаты есть специальная страница . Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, либо, выявить уже недействительный документ, а то и фальшивый.

Тем не менее, при проведении сделки через доверенность, риэлторы подключают и свои методы проверки.

Риэлторы советуют очень осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности по цене значительно ниже рынка (на 200-300 тыс. руб.), а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц. Ранее портал METR.TV рассказывал о рисках покупки квартиры по доверенности.

8. Хозяин – безнадёжный должник

Проверка квартиры на обременения (нахождение в залоге, запрет на сделки и пр.) – стандартная процедура при подготовке сделки. Эту информацию можно получить из выписки из ЕГРН, которую может получить любой желающий (в электронном виде 300 руб., в бумажном – 750). Но проверку можно провести и более обстоятельно.

Тем не менее, во многих случаях квартиру, на которую наложен арест или ограничение купить можно. Например, если жильё в ипотеке или арестовано за долги по коммуналке, то ничто не мешает покупателю передать владельцу квартиры часть суммы, равную сумме долга. После того, как тот погасит свой долг, и залог с квартиры будет снят – сделка завершается. Ранее портал METR.TV рассказывал о том, как безопасно провести сделку с ипотечным жильём.

9. Криминальная квартира

Квартира, в которой ранее был нарко- или иной притон, будет пользоваться популярностью у соответствующего контингента и после смены собственника. Скорее всего, новому владельцу это не понравится. Поэтому риэлторы рекомендуют проверять криминальное прошлое квартир. Правда, сами же говорят, что законно сделать это не всегда возможно.

10. Несогласованная перепланировка

— санузел перестроен так, что часть его оказалась над кухней или комнатой нижних соседей;

— сделан проём в несущей стене;

— кухня или комната объединена с балконом.

Подобные переделки сегодня очень сложно (или невозможно) согласовать. Если у нынешнего владельца есть возможность узаконить переделку, пусть он это делает сам.

11 Техническое состояние квартиры

Плохое и даже отвратительное состояние жилья не делает его неликвидным. Каждый покупатель решает для себя, насколько «убитую» квартиру он готов приобрести. Тем не менее, существуют скрытые факторы, которые могут стать стоп-фактором даже для непритязательного покупателя.

О ещё одном отказе от приобретения объекта рассказалат агент АН «ЛАЙТ недвижимость» Марина Заварницына. Риэлтора, представлявшего интересы покупателя, насторожил свежий ремонт в пустой квартире. Агент пошла «на разведку» в управляющую компанию и выяснила, что в квартире недавно был сильный пожар с гибелью людей.

Подписаться на еженедельную email-рассылку

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector