Согласование перепланировки нежилого помещения — 2020 Москва

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Самый простой случай согласования проекта.

Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного согласования необходимо предоставить:

  • Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
  • Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
  • Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
  • Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Стоимость согласования проекта нежилого помещения перепланировки в нежилом здании от 60 000 рублей.

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор. Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать разрешения дополнительных, профильных госинстанций.

Имея на руках все необходимые положительные заключения, пакет бумаг подается в Мосжилинспекцию. Именно эта государственная организация согласует перепланировочные работы. 

Полный список необходимых бумаг и регламент перепланировки помещения в жилом доме:

  • Подтверждения права владения.
  • Площади, которые находятся в аренде, удостоверяются письменным разрешением от собственника.
  • Техпаспорт БТИ: поэтажный план, справки по форме 1а и 5, экспликация.
  • Техническое заключение, которое санкционирует проведение работ.
  • Проект площадей, подготовленный экспертами организации, имеющей допуск СРО.
  • Одобрительное заключение Роспотребнадзора (СЭС) и АПУ (архитектура), если затрагивается фасад.
  • Положительное заключение от архитекторов дома или соответствующей организации.
  • Договор с лицензированной компанией на осуществление авторского надзора в процессе проведения переустройства.

После рассмотрения всех документов, Мосжилинспекция выдает разрешение или отказывает по определенным причинам.

Если Вы уже выполнили переустройство помещения в многоквартирном доме, то мы разработаем Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенной перепланировки для Мосжилинспекции.

Цена согласования перепланировки нежилого помещения от Мосжилинспекции в жилом доме от 70 000 рублей.

Согласование перепланировки нежилого помещения - 2020 Москва

Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.

Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.

По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:

  • соответствие реальных работ проекту;
  • доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
  • наличие Актов проведения скрытых работ;
  • корректное ведение журнала строительных работ.

Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.

Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:

  • собственник или его доверенное лицо;
  • представитель разработчика;
  • подрядчик, проводивший строительные работы;
  • представитель Мосжилинспекции;
  • руководитель Мосжилинспекции.

Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.

В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:

  • неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
  • имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
  • отсутствует разрешение на работы;
  • имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
  • перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
  • некорректно заполнен журнал производства работ.

Собственник получает на руки предписание об обязательном устранении выявленных нарушений в процессе проведения инспекции. Необходимо повторно обратиться за новым Актом о переустройстве не позднее десяти дней с момента окончания срока предписания.

Согласование перепланировки нежилого помещения - 2020 Москва

Порядок регистрации переустройства помещений в Москве предусматривает внесение новых данных в Росреестр и кадастр. Для этого уполномоченный кадастровый инженер, представитель организации с допуском СРО, готовит технический план. Именно из него вносятся необходимые корректировки в новый кадастровый паспорт от Росреестра.

Кадастровый паспорт ГКН (Государственный кадастр недвижимости) с новой планировкой является основанием для записи обновленной информации в ЕГРН, на базе которых выдается новое Свидетельство о гос. регистрации прав собственности.

Самовольное переустройство нежилых помещений ведет к очень серьезным последствиям. В первую очередь это угроза целостности здания и прочности несущих элементов. Каждое строение имеет конструктивные особенности, которые необходимо учитывать при проектирование нового переустройства.

Именно для этого проводится согласование проекта перепланировки, если на поэтажном плане БТИ есть красные линии.

В ходе плановых проверок, инспектор обязательно потребует технический паспорт МосгорБТИ на нежилое помещение. Когда выяснится, что перепланировка помещения не отображена в документации или имеются красные линии на поэтажном плане, то возникнут осложнения.

Штраф за самовольные работы по изменению перепланировки юрлицами составляет до 350 тысяч рублей. Платить подобные административные штрафы придется регулярно, вплоть до узаконивания работ.

Специалисты нашего центра окажут услуги по перепланировке нежилого помещения, разработают и соберут комплект необходимых документов для получения разрешения на переустройство – быстро и в полном соответствии с требованиями Мосжилинспеции, МосгорБТИ и Департамента городского имущества г. Москвы.

А если у Вас уже выполнена незаконная перепланировка нежилого помещения и есть красные линии по БТИ, то мы разработаем «Техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки в нежилом помещении».

Мы профессионально согласуем и узаконим выполненную перепланировку любой сложности в Москве!

С удовольствием обеспечим для Вас приятные цены и самые короткие сроки исполнения.

Предлагаем ознакомиться  Передаточный акт к договору дарения доли квартиры
Вид услуги Стоимость Срок
Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилом отдельно стоящем здании 60 000 руб. 1,5 месяца
Согласование перепланировки нежилых помещений в жилом доме 70 000 руб. 2 месяца

Редактор: px8t7a

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Органы согласования изменения фасадов в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области

  • Жилищный кодекс РФ – в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
  • Федеральный закон № 218-ФЗ – предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП – данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП – предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.

Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.

  1. Выбор проектной организации, заключение договора.
  2. Изготовление проекта с указанием полного перечня запланированных работ, требований к их проведению и правилам безопасности, условий к выбору материалов и т.д.
  3. Подготовка технического заключения – этот документ изготавливается по результатам обследования и подтверждает отсутствие угрозы для целостности несущих конструкций МКД.
  4. Направление документов в Мосжилинспекцию для согласования проекта (минимальный срок рассмотрения очень большой – 45 рабочих дней).
  5. Проведение работ в нежилом помещении с соблюдением всех предписаний проектировщика.
  6. Получение в муниципальных органах акта приемочной комиссии.
  7. Обращение к кадастровому инженеру для обследования объекта и оформления техплана.
  8. Подача документов в Росреестр и проведение кадастрового учета.

Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.

Если перепланировка будет проводиться на отдельном нежилом здании в Москве, процедура согласования будет существенно проще. Прежде всего, не нужно обращаться в муниципальные ведомства – проект будет утверждать проектная организация и заказчик, а соблюдение правил безопасности при проведении работ является обязанностью владельца объекта.

Процедура согласования перепланировки для нежилых объектов в Санкт-Петербурге будет проходить по аналогичным правилам. Однако есть и ряд исключений:

  • в настоящее время в нормативных актах СПб не зафиксировано требование об оформлении технического заключения, даже если нежилое помещение располагается в МКД, однако этот документ требуют в Росреестре для доказательства безопасности произведенных работ ;
  • процедуры согласования и приемки работ для жилых зданий будут проходить через Межведомственные комиссии при администрациях района, а также через Комитет по градостроительству и архитектуре СПб;
  • если перепланировка объекта связана с внешними работами, на территории СПб нужно согласовать документы с комиссией по благоустройству и Комитетом по архитектуре.

Ключевое значение для согласований и узаконивания будет иметь правильность составления проектной документации, технического заключения и техплана.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

Предлагаем ознакомиться  Текст рекламы подарков и сувениров для сайта интернет-магазина продающий креативный рекламный текст объявление как написать рекламу

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Есть ли штрафы и наказания за незаконную перепланировку нежилья?

Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.

Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.

Узаконивание перепланировки помещения и чем грозит самовольная перепланировка

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:
Нарушение Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Разница между перепланировкой и переустройством

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

  • демонтаж, обустройство или перенос дверных и оконных проемов;
  • полная или частичная замена, демонтаж или перенос перегородок, не относящихся к несущим конструкциям;
  • изменение площади одного или нескольких помещений, в том числе перераспределение площадей путем установки новых перегородок;
  • иные виды работ, не отнесенных к реконструкции или капитальному ремонту здания.

На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания – сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.

Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.

  • перепланировка сопровождается изменением конфигурации объекта – если помещение расположено в многоквартирном здании, предстоит согласовать проект в муниципальных инстанциях (в Москве Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге – Межведомственная комиссия), а для отдельно стоящего нежилого здания документы будут утверждаться собственником и проектной организацией. МВК в Санкт-Петербурге организуются при администрациях района с определенной периодичностью и состоят из представителей различных комитетов и отделов администрации;
  • переустройство заключается в переносе, изменении, демонтаже или обустройстве инженерных сетей и коммуникаций – процедура согласования работ аналогична перепланировке;
  • переустройство, связанное с изменением фасадов, – устройство дверных и оконных проемов, колористических решений, небольшие пандусы и навесы (в Москве – в Москомархитектуре);
  • реконструкция связана с изменением несущих конструкций и основных элементов здания (перекрытия, фундамент, лестничные проемы и т.д.) – выполнение таких работ требует соблюдения специальных правил безопасности, поэтому собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы.

Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция – она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше.

Вне зависимости от содержания работ, на итоговом этапе перепланировки, переустройства и реконструкции все изменения в характеристиках объекта будут зафиксированы в техплане, а затем и в ЕГРН.

С 2017 года все изменения объектов должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Только этот государственный орган уполномочен регистрировать здания, помещения и сведения о них в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Как должен выглядеть порядок согласования работ по перепланировке объектов в соответствии с федеральным и региональным законодательством?

Узаконивание перепланировки нежилого помещения - фото

Инициатива собственника на проведение перепланировки →

Выбор проектной организации, заключение договора →

Подготовка проекта перепланировки →

Производство строительных работ →

Обследование объекта, подготовка технического заключения →

Обмеры объекта, кадастровые работы, изготовление технического плана→

Регистрация изменений объекта в ЕГРН (в Росреестре).

Это идеальный план – так он должен выглядеть в соответствии с утвержденным порядком.

Однако, по разным причинам, собственники нежилых помещений сталкиваются с необходимостью согласования (узаконивания) перепланировки объектов в момент, когда такие работы уже выполнены, т.е. – по факту.

В таком случае описанный нами порядок меняется: на второе место уходят строительные работы. В нежилых зданиях согласование перепланировки имеет упрощенный характер (по сравнению с согласованием в многоквартирных домах), но и он возможен только с привлечением профессиональной организации, которая сможет правильно подготовить всю техническую документацию.

  • обследование проводит кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий, а не сотрудники БТИ (полномочия по оформлению технической документации на недвижимость принадлежат только кадастровым инженерам);
  • до начала обмеров инженер запрашивает исходные кадастровые сведения из ЕГРН на объект недвижимости;
  • в ходе обследования устанавливаются изменения, выполненные в соответствии с проектной документацией;
  • итоги обмеров отражаются в проектной документации, а также в техническом плане, который будет представлен для проведения кадастрового учета в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться  Купили технику она не работает

Основным документом для согласования перепланировочных мероприятий является проект. Этот документ будет содержать следующие данные:

  • исходные характеристики объекта, на котором будут выполняться работы;
  • содержание и состав строительных работ;
  • требования к безопасности несущих конструкций объекта, жизни и здоровья граждан при проведении работ;
  • отражение итогового состояния объекта после завершения работ.

Проект оформляет проектная организация, состоящая в СРО проектировщиков. Подробнее про

Готовый проект нужно представить в муниципальные органы, если перепланировка будет проводиться в нежилом помещении МКД.

На заключительном этапе перепланировки нужно пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре. Для этого все изменения объекта нужно отразить на техническом плане, которые составит кадастровый инженер. Если работы соответствовали проекту и техзаключению, инженер зафиксирует актуальное состояние объекта в техническом плане.

Чтобы согласовать работы по изменению фасада жилого здания в Москве, нужно получить проект изменения фасадов и техническое заключение.

Региональные и муниципальные акты могут содержать перечень работ на фасадах, которые подлежат согласованию. Например, изменение цветового решения нежилого объекта должно учитываться при оформлении колористических паспортов объектов недвижимости.

Для изменения фасадов нежилых объектов столицы нужно соблюдать нормы Постановления Правительства Москвы № 14-ПП. Даже если при ремонте не будет изменен цветовой облик здания, необходима подготовка проекта колористического решения. Если работы сопровождаются полным или частичным изменением цветовой схемы здания, в действующий паспорт не вносятся поправки, выдается новый документ.

Проект колористических решений может носить типовой или индивидуальный характер. В первом случае применяется Альбом типовых решений (он утверждается муниципальными властями). Для разработки индивидуального проекта учитываются особенности и целевое назначение здания, цвета застройки квартала и района, материалы ограждающих и несущих конструкций, а также иные факторы.

Разработка и оформление проекта и сопроводительной документации может предусматривать сохранение первоначального цветового решения, либо его частичное или полное изменение. Также в проект включаются фототаблицы текущего состояния здания, графическое цветовое описание, чертежи и схемы для смежных строений и сооружений.

образец перепланировки

На основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.

В содержание техплана входят следующие сведения:

  • данные ЕГРН на объект– инженер запрашивает их после оформления договора с заказчиком;
  • результаты обмеров и обследования после завершения перепланировочных работ (фиксируются изменения площади помещений, дверных и оконных проемов и т.д.);
  • заполняется текстовой блок с описанием выявленных изменений;
  • в графическом блоке все данные отражаются на чертежах и схемах, составляется поэтажный план на помещения;
  • в заключении инженера могут устанавливаться факты отступления от проекта, в том числе при несогласованной перепланировке.

Акт приемки работ и технический план направляются в Росреестр – это ведомство будет проводить кадастровый учет изменений объекта.

Специалисты Росреестра используют указанные документы для внесения актуальных данных в ЕГРН, после чего собственник получит на руки выписку из реестра. Изменение права собственности при согласовании перепланировки не происходит. Срок процедуры займет от 5 до 7 дней, в зависимости от способа подачи документов (через Росреестр или МФЦ). Процедура учета является безвозмездной, так как госпошлина уплачивается только при регистрации и переходе прав на недвижимость.

Возможные проблемы и сложности при согласовании перепланировок могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

  • проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «по факту»;
  • составление проекта с нарушением нормативных актов и регламентов – может потребоваться повторное изготовление проекта;
  • проведение перепланировки без согласия всех правообладателей помещения иди здания;
  • отступление от требований проекта, в том числе с возможным разрушением несущих конструкций и элементов здания.

Устранить указанные проблемы можно только при обращении к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, которые есть в компании «Смарт Вэй».

Нормы для антресоли – когда она не считается отдельным этажом

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой – она не должна занимать более 40% общей площади. Если происходит превышение указанной нормы, антресоль будет рассматриваться как дополнительный этаж. Это повлечет необходимость получения разрешения на строительство. Если указанный норматив не превышен, можно узаконить антресоль в рамках перепланировки.

Абрис после обмера

Красные линии БТИ, отраженные в техническом паспорте и поэтажных планах до 2013 года, впоследствии были учтены Росреестром в ЕГРН. Они подразумевают наличие несогласованной перепланировки. Для ее согласования собственнику нужно пройти следующие процедуры:

  • изготовить актуальный техплан через кадастрового инженера;
  • пройти процедуру узаконивания перепланировочных работ;
  • на основании узаконенной перепланировки нужно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет и внести изменения в кадастровые сведения ЕГРН.

Только указанными способами можно устранить последствия красных линий БТИ в техническом паспорте, изготовленном до 2013 года.

Документы технической инвентаризации БТИ, изготовленные после вступления в силу ФЗ №221 «О кадастровой деятельности», не имеют юридической силы для Росреестра, ориентироваться на них при согласовании перепланировки объекта нельзя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector