Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: список, что нужно при оформлении договора от обеих сторон, а также какие есть нюансы

Список обязательных документов

Что касается долевого строительства, то здесь придется зарегистрировать договор долевого участия. Бумаги требуются следующие:

  • заявление о добавлении в реестр ДДУ. Представляется обеими сторонами;
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины. От застройщика – 2000 руб., от покупателя – 1000 руб.;
  • ДДУ в 3 экземплярах;
  • разрешение на возведение дома;
  • описание, выполненное в качестве схемы расположения квартиры в здании с указанием площади и этажа;
  • собственность на землю, где строится здание;
  • договор страхования рисков продавца при неисполнении условий;
  • паспорт покупателя;
  • учредительные документы компании-застройщика: регистрационное свидетельство, устав, ИНН, протокол о директорском назначении, выписка из гос. реестра.

При продаже квартиры по договору долевого участия (ДДУ) застройщик должен придерживаться требований ФЗ №214. В статьях с 19 по 21 этого закона указано, что покупатель недвижимости вправе запросить и проверить документы, подтверждающие право выполнения функций застройщика, а также право возведения объекта на определенном земельном наделе. Если девелопер скрывает документы и отказывает в их предоставлении, это повод засомневаться в его честности.

К обязательным бумагам, которые должны предоставляться застройщиком, стоит отнести:

  • Учредительные документы строительной фирмы.
  • Лицензия, позволяющая строить те или иные объекты.
  • Разрешение на возведение сооружения.
  • Проект.
  • Бумаги на землю (должны пройти все этапы согласования).
  • Финансовые документы.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки.

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: список, что нужно при оформлении договора от обеих сторон, а также какие есть нюансы

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.
  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону. Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства. Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.
  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;
Предлагаем ознакомиться  Жалоба в Роспотребнадзор - как правильно составить и подать. ☎️ 8 (495) 414-36-40

Документы после покупки квартиры – на руках Покупателя

Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: список, что нужно при оформлении договора от обеих сторон, а также какие есть нюансы

Появление ФЗ №214 и внесение поправок, которые вступили в силу в 2017 году, несколько усилии позицию покупателей недвижимости при заключении договора ДДУ со строительной компанией. Но даже в этом случае остается риск быть обманутым, оставшись без денег и квартиры. Чтобы избежать этого, необходимо проверить у застройщика следующие бумаги:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица. Если фирма начала деятельность еще до 2002 года, у нее должны быть бумаги, подтверждающие факт внесения информации о регистрации в ЕГРЮЛ.
  • Устав юрлица. Отдельное внимание необходимо уделить разделам, где рассматривается информация об исполнительном органе и видах деятельности. В них можно найти данные об объеме и периоде действия полномочий директора.
  • Выписка из ЕГРЮЛ. Ее необходимо сравнить с проектной декларацией. Важно убедиться в правильности приведенного перечня участников. Обратите внимание, чтобы выписка была выдана не позднее, чем 30 дней назад.
  • Разрешение на строительство — документ, который подтверждает возможность возведения здания на определенном участке. Если застройщик занимается строительством одновременно нескольких домов, проверьте, чтобы на каждый из них было свое разрешение. Кроме того, обратите внимание на сроки действия документов. Если бумага устарела, она теряет законную силу.
  • Лицензия. В этом документе стоит посмотреть на реквизиты, а именно номер и вид бумаги, учреждение и дату выдачи. Важно, чтобы период действия лицензии еще не закончился.
  • Инвестиционный договор, который должен быть подписал владельцем участка, где ведется строительство. В документе должны указываться заказчик, инвестор, дата сдачи объекта, а также размер части муниципалитета. Если инвестор нарушает правила соглашения, его доля снижается или переходит в распоряжение другой стороне.

Что еще посмотреть?

Также изучите следующие бумаги:

  • Приложения, где упоминается инвестиционный договор, графики выплат, постановления и прочие нормативные документы.
  • Арендный договор на землю. При изучении документа сверьте информацию в нем со сроком, озвученным для возведения дома. Обратите внимание на арендодателя, а также вторую сторону договора, получающую право на возведение объекта. Информация в арендном соглашении должна совпадать с данными из проектной декларации. Если срок действия документа вышел, это подтверждает нарушение срока передачи дома в эксплуатацию.
  • Паспорт лица, который предоставляет ДДУ для подписи. Убедитесь, что данные из паспорта соответствуют информации из доверенности или выписки из ЕГРЮЛ.
  • Проект договора, который предлагает подписать девелопер. Речь должна идти только о ДДУ. Другие типы документов подписывать нельзя. Часто застройщики подсовывают клиентам договоры инвестирования или предварительные соглашения, которые не защищают права дольщика и являются лишь условно законными. Если строительная компания предлагает такое соглашение для подписи, это свидетельствует о наличии проблем с разрешением или присутствии иных «подводных камней».
  • Протокол о назначении директора предприятия-застройщика и приказ о назначении.

Отдельное внимание обратите на то, кто подписывает ДДУ. Если работа доверена заместителю гендиректора или менеджеру по продажам, у такого лица должна быть доверенность на право подписи и оформления сделки. При этом копия этой бумаги должна прикладываться к договору.

С застройщика при приобретении недвижимости следует требовать:

  1. Документацию, подтверждающую право собственности на землю (в них указывается площадь участка и кадастровый номер). Следует проверить, чтобы они были выданы тем же юридическим лицом, что и остальные бумаги.
  2. Проектная документация. Это бумаги, где описывается цель и сроки исполнения.
  3. Заключение гос. экспертизы по проектным бумагам.
  4. Учредительные документы компании (информация о государственной регистрации, ОРГН и ИНН фирмы).
  5. Разрешение на строительство на участке.
  6. Информацию о фактическом юр. адресе.
  7. Подтверждение включения в СРО.
  8. Финансовый отчет о деятельности компании за 3 года.
  9. Обоснование проекта (технико-экономическое).

Важно! Для полной уверенности и тщательной проверки документов стоит обращаться к профессионалам.

Какие документы нужны после покупки квартиры

Списки документов, которые остаются после покупки квартиры, отличаются на первичном и на вторичном рынках. Причем, речь идет не только о документах, которые выдают (возвращают) из Росреестра после регистрационных действий, а обо всех документах, которые Покупатель проверял при подготовке сделки. Некоторые из них для регистрации не требовались, но для Покупателя они имеют значение (см. шаг ИНСТРУКЦИИ – «Пакет документов для покупки квартиры»).

На первичном рынке все просто. Здесь на руках Покупателя (дольщика) после покупки квартиры в новостройке должны остаться следующие документы:

  • Договор долевого участия или Договор уступки прав требования (подписанные Застройщиком или дольщиком, уступившим свои права, и зарегистрированные в Росреестре – на их основании затем регистрируется право собственности);
  • Платежные документы, подтверждающие полную оплату договора Покупателем (справка от Застройщика или расписка от дольщика при переуступке прав);
  • Акт приема-передачи квартиры, подтверждающий, что ответственность за квартиру перешла от Застройщика к Покупателю (после сдачи дома в эксплуатацию);
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности Покупателя на квартиру.

Кадастровый паспорт квартиры здесь большого значения не имеет, так как полученное право собственности подразумевает, что квартира уже стоит на кадастровом учете (иначе быть не может). И выписки из кадастра доступны в любое время, в случае надобности.

На вторичном рынке список бумаг немного другой.

Эти документы остаются у Покупателя всегда в оригинале.

Свидетельство о праве собственности на квартиру больше не выдают (подробнее об этом – по ссылке).

Предлагаем ознакомиться  В твери прграмма переселения для граждан узбекистана

Подробнее о каждом из этих документов рассказано в соответствующих разделах Глоссария по ссылкам.

Нужно ли требовать с Продавца квартиры оригиналы дополнительных документов после сделки купли-продажи? Или достаточно копий?

Вообще, у Продавца нет прямой обязанности передавать оригиналы этих дополнительных документов Покупателю. Но и никакой опасности такая передача для Продавца тоже не представляет. Поэтому в идеале договариваются о передаче оригиналов этих справок после сделки. Но если Продавца беспокоит мания преследования или он просто из вредности отказывает Покупателю, то можно обойтись и копиями, заверив у нотариуса наиболее важные из них (доверенность, согласие супруги, разрешение опеки).

Все эти документы желательно сохранить после сделки в качестве архива сделки. Покупателю они могут пригодиться в случае каких-либо споров о правах собственности и/или о правах пользования квартирой.

Технический и кадастровый паспорта на квартиру после сделки Покупателю особенно не нужны. Если они и понадобятся ему для каких-то целей, он сможет их в любое время получить в БТИ или в Кадастровой палате Росреестра.

А вот справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которую Покупатель брал с Продавца в процессе подготовки сделки, пригодится. Этой бумажкой Покупатель сможет прикрываться, если коммунальщики по ошибке попытаются повесить на него долги ЖКХ по купленной квартире.

Не обязательно, но желательно Покупателю иметь на руках после сделки копию правоустанавливающего документа Продавца на квартиру – то есть копию прежнего договора купли-продажи, договора приватизации или свидетельства о праве на наследство или решение суда, на основании которого Продавец получил свое право собственности, и т.п. Это может пригодиться, если возникнут претензии со стороны третьих лиц (кто это такие – см. в Глоссарии по ссылке).

Эту копию прежнего правоустанавливающего документа, так же как и копии разных справок для сделки, Покупатель, обычно, и так имеет на руках в процессе проверки всех документов на квартиру.

Ипотечная сделка купли-продажи квартиры отличается тем, что при ее регистрации в реестр вносится запись о залоге объекта недвижимости в пользу кредитора (банка). Этот залог (обременение ипотекой) регистрируется на основе особого документа – закладной, которая выдается затем на руки кредитору.

После того, как Покупатель выплатит весь кредит, ему понадобится справка из банка о погашении долга. С этой справкой он обращается в Росреестр, и снимает обременение со своего права собственности на квартиру.

В процессе выплаты ипотеки, для получения налогового вычета по уплаченным процентам за последний отчетный период (год), Покупателю еще понадобится справка из банка о выплаченных процентах за этот период.

В остальном у Покупателя на руках остаются те же документы, которые перечислены выше для случаев покупки жилья на первичном или вторичном рынках.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Какие документы нужно особенно тщательно изучить?

Проверка застройщика

Чтобы досконально проверить застройщика, необходимо изучить ряд документов, подтверждающих законность его деятельности, право оформлять ДДУ и вести строительство на определенном участке. Ниже рассмотрим бумаги, которым должно быть уделено особое внимание в процессе проверки.

Попросите предоставить учредительные бумаги, а именно устав компании, свидетельства ИНН и ОГРН, а также документ о внесении в ЕГРЮЛ. Убедитесь, что название строительной фирмы и юридический адрес соответствуют записям в документах. Обратите внимание, кто является участниками предприятия и его совладельцами. Важно посмотреть не только личные данные, но и процент голосов каждого из субъектов в управляющем органе предприятия.

Изучите данные о проектах, в которых уже принимал участие застройщик последние 3 года. По запросу дольщика должна быть передана информация о заявленных и реальных сроках ввода объекта. Также проверьте бумаги и доверенности, которые имеются на руках у представителя компании (если договор заключается не напрямую с генеральным директором).

Лицензия

Как отмечалось выше, необходимо проверить лицензию строительной компании. Переходите к этому шагу, если документы девелопера не вызывают подозрений. Вас должен интересовать вид документа, время его выдачи и орган, который занимался оформлением. Главный момент — период действия лицензии, которая не должна быть просроченной. Требуйте оригинал документа и убедитесь, что он еще имеет законную силу.

Запросите разрешение на строительство, с помощью которого можно убедиться в возможности возвещения объекта на определенном земельном наделе. Часто застройщики, которые возводят сразу  несколько объектов, идут на хитрость. Они оформляют разрешение только на один дом, а остальные идут как бы «в комплексе». Проследите, чтобы этого не было — для каждого здания должно быть свое разрешение.

Одним из главных документов для дольщика является проектная декларация, которая содержит всю информацию о будущем сооружении. Документ должен размещаться в открытом доступе для ознакомления будущими и настоящими дольщиками. Главной частью документа является заключение Государственной стройэкспертизы, которая должна подтверждать соответствие проектной документации действующим нормативным актам и техническому регламенту. Все данные, которые застройщик передает о будущем здании, должны быть внимательно изучены на факт соответствия проекту.

Учредительные документы

Также в проектной декларации должны указываться цели строительства, этапы и сроки сдачи объекта, адрес дома, разрешение на возведение объекта, количество квартир и их характеристики, назначение нежилых помещений и состав общего имущества. Здесь же отмечается ориентировочный срок сдачи объекта, финансовые риски, приблизительная цена строительства, список подрядных организаций, информация об инвестициях на возведение объекта и типе обеспечения выполнения обязательств.

Предлагаем ознакомиться  Должностная инструкция охранника - образец 2020 года и как ее составить, права и обязанности

Перед подписанием ДДУ дольщик должен поинтересоваться особенностями земельного участка, на котором ведется строительство. Если с бумагами что-то не в порядке, здание может быть достроено, но не введено в эксплуатацию. Законная деятельность строительной компании подтверждается двумя документами — правом владения землей или арендным договором на право пользования наделом в течение продолжительного периода.

Если строительная компания является хозяйкой участка, сравните информацию в учредительных бумагах и свидетельстве. Если речь идет об аренде, проверьте, чтобы срок соглашения не закончился до ввода дома в эксплуатацию. Помните, что предполагаемые и реальные сроки возведения здания различаются. При этом сооружение относится к категории долгостроев, если задержка превысила три года.

При изучении правоустанавливающих бумаг обратите внимание на реквизиты — кадастровый номер, адрес земельного надела и его площадь.

На завершающей стадии проверки уделите внимание финансовым документам застройщика, а именно его устойчивости. Проверить финансовое состояние можно на базе годовых отчетов, которые должны быть составлены с учетом действующих правил и утверждены. Необходимые данные можно почерпнуть из бухгалтерских документов за три прошлых периода. Проверка финансовых документов отбирает много времени и сил, поэтому при отсутствии необходимых знаний стоит пригласить специалиста.

Советы опытных юристов

Чтобы избежать проблем с застройщиком, опытные юристы перед подписанием ДДУ рекомендуют сделать несколько шагов:

  • Введите в поисковой системе название строительной компании, изучите ее официальный сайт, время деятельности, опыт строительства и другие данные. Желательно получить информацию по максимуму, а при отсутствии необходимых документов идите непосредственно к застройщику.
  • Изучите проектную декларацию. Как отмечалось выше, в этом документе имеется основная информация об объекте строительства.
  • Зайдите на интернет-площадку Арбитражного суда (с учетом места регистрации строительной компании). Перейдите в раздел картотеки арбитражных судов и введите в поле «участника дела» название интересующего застройщика. Так вы определите, когда и с кем судился девелопер. Если у последнего имеется долг, лучше поискать другой вариант. Также на официальном ресурсе Арбитражного суда можно получить информацию о фирмах-банкротах.
  • Изучите сообщения юрлиц, которые отражены в Вестнике госрегистрации. Здесь приводятся решения о реорганизации фирмы, ее ликвидации, снижении капитала, покупки ООО до 20% УК другой компании и так далее. По закону РФ эта информация должна быть публичной. Здесь же должны быть данные о решениях, принятых органами регистрации.

В завершение стоит зайти на сайты муниципальных органов, ресурсы картографии и кадастра, где можно получить информацию о том, где и на какой земле ведется строительство.

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Документы после покупки квартиры – на руках Покупателя

Покупателю для покупки квартиры нужны такие бумаги:

  • удостоверение личности;
  • если приобретение происходит по ипотеке, то требуются справки с работы, из банковского учреждения, которые подтверждают состоятельность;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция, подтверждающая уплату пошлины в сумме 1000 руб.

Подробно о нюансах покупки квартиры в новостройке от застройщика, а также какие документы нужно подготовить читайте тут.

Перечень для готового жилья в новостройке

Для приобретения готовой квартиры потребуется такой пакет документов:

  1. Заявление о гос. регистрации.
  2. Квитанция, подтверждающая уплату пошлины.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Кадастровые документы на участок, где стоит дом.
  5. Паспорт покупателя.
  6. Учредительная документация от застройщика.
  7. Сертификаты о прохождении домом государственной комиссии.
  8. Поэтажный план, утвержденный в БТИ.

Справка! К договору о купле-продаже прилагается акт приема-передачи жилья.

Дабы исключить неприятные последствия, следует со всей ответственностью подойти не только к подбору жилья, но и самого застройщика, тем более, что найти информацию сегодня очень просто. Квартиру перед приобретением следует обязательно осмотреть, именно ту, что покупается.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector